苏州作为1.5线的特大城市，商业地产吸引着越来越多的外资身影。苏州的商业地产和住宅一样，这些年也一直维持着高速增长的态势。正是因为外资的进入，使苏州的商业地产呈现出“物种的多样性”：办公楼、高级公寓、百货MALL……
2015最具影响力商业地产外资开发商TOP20中，目前共有6个外资开发商进驻苏州，分别是诚品生活、久光百货、新光天地、苏州中心（凯德），永旺梦乐城和苏州IFS（九龙仓国际金融中心）。一起来看看这些具有外资基因的商业中心：
TOP1.凯德综合实力及商业模式称王
代表项目：来福士系列、龙之梦系列、凯德广场系列
发展轨迹：源于新加坡，1994年进入中国，目前在中国38个城市，已开出64个购物中心，未来3年计划开出50个地标。核心优势是商业运营经验及资源，成熟的创新金融体系。
痛点：区域总常被高薪挖走，有些场子已老旧，圈内核心竞争力在下降，但依然是中国外资商业地产开发商霸主。
国内项目：北京西直门凯德Mall，上海凯德虹口龙之梦，上海来福士……
苏州中心：再造一个上海徐家汇商圈
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苏州中心是凯德在华在建的最大商厦，据说这也是华东地区最大的商业地产综合体。“苏州中心”项目于2012年5月开工，预计将于2017年整体投用。
作为全新地标的“苏州中心”项目占地约16.7万平方米，总建筑面积达113万平方米，含7栋塔楼和1座大型购物中心。其中，7栋塔楼包括了4栋超甲级办公楼、2栋湖景精装服务型CBD公寓、1栋“W酒店”。
据介绍，“苏州中心”有停车位6000个，并与苏州地铁1号线、3号线无缝对接，定位为“城市共生体”，体量之大相当于再造一个上海徐家汇商圈。这其中，苏州金鸡湖城市发展公司与新加坡凯德集团旗下的凯德商用，共同开发及拥有“苏州中心”的35万平方米超大体量购物中心。
TOP2.瑞安将文化情怀进行到底
代表项目：新天地系列
发展轨迹：上海新天地成功开创了瑞安独有的文化类综合体运营模式，进入杭州、佛山、武汉、重庆、沈阳掘金，今年上海虹桥天地也将开业。
痛点：这两年卖了一堆资产给基金公司，对大陆的投资正降温。
上海新天地
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TOP3.香港新世界最艺术体验
代表项目：K11系列、巴黎春天
发展轨迹：香港及上海K11的成功惊艳亚太，艺术体验到彻底，太有范。目前深布局大陆，计划4年开19个。
痛点：巴黎春天经营困境
上海K11
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TOP4.太古最英国绅士般让人迷恋
代表项目：太古里系列、太古汇
发展轨迹：英资的绅士般又慢的很情怀的发展商，已适应中国特色，就是合作开发，成都太古里横空出世，上海的兴业太古汇也将开出，目前政府圈热门，最近又被挖去了上海前摊。
痛点：开发太能熬
北京三里屯太古里
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TOP5.新鸿基玩体验式精品商业耕耘深夜经济
代表项目：IFC、APM系列
发展轨迹：霸主香港很多年，终于在上海开出了IFC，京沪的APM落地，几年前大举深入中国一二线城市，还拿了上海在徐家汇的地王项目，目前正消化中。
新鸿基在苏州的项目有住宅湖滨四季和商业项目新鸿基大厦。
痛点：对大陆投资放缓，正努力耕耘上海、广州、成都新项目
上海IFC国金中心
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TOP6.嘉里够轻奢够品质
代表项目：静安嘉里中心、浦东嘉里城
发展轨迹：知名爱国华侨的公司，进入大陆后，逐步确立综合体战略，上海成功运作两个项目后，已深入中国二三线城市，进入天津、沈阳、杭州、南昌、郑州、济南。
痛点：多元化，转型做商业综合体慢一步
上海静安嘉里中心
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TOP7.诚品跨界玩商业地产
代表项目：诚品生活（即将开业）
发展轨迹：苏州及上海的两个项目接近开业，最近更是强势进入广州的天河商圈，诚品的影响力在大陆是如日中天。
苏州目前主推的诚品生活单项目5万方，已逆袭传统书店+跨界的模式，预计将于11月开业。诚品书店只是“诚品生活苏州”的一部分，“诚品生活苏州”是一个集文化、商务、观光、休闲、自然、住宅于一体的城市文化综合体。
痛点：15年亏损才盈利
苏州诚品生活效果图
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TOP8.恒隆曾是奢侈商业代名词
代表项目：恒隆广场系列
发展轨迹：最早一批掘金大陆的港资发展商，净利及低负债率称道，上海的恒隆广场及恒隆港汇广场是中国商业地产经典，进入二线城市城市后沈阳、无锡、济南、天津开出的恒隆广场也相当成功，目前耕耘大连、昆明、武汉项目中。
痛点：影响力不如前
上海恒隆广场
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TOP9.利福国际久光正努力
代表项目：久光百货系列
发展轨迹：日系百货经典，久光从上海杀到了苏州、大连、沈阳，如今又杀回魔都，其商业运营及资源确有独特优势。
痛点：大陆百货魔咒
苏州久光
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TOP10.九龙仓老派风情
代表项目：IFS系列
发展轨迹：大陆沉寂了好一阵，成都IFS终于顺利开出，商业资源依然雄厚，目前布局重庆、苏州、无锡、长沙。
位于苏州园区的项目，450米高度九龙仓国际金融中心目前在建，目前已经成为苏州最高高度，据说年底或将封顶。
痛点：曾经很迷茫
苏州IFS
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TOP11.正大终于开窍了
代表项目：正大广场、正大乐城系列、卜蜂莲花
发展轨迹：正大广场几经波折终于发挥出其地段价值，曾大力推广的卜蜂莲花卖场目前遇困，合作模式开发的正大乐城系列则渐渐显露峥嵘。
痛点：正大广场曾折戟好多年
上海正大广场
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TOP12.丰树又一家新加坡的商业地产商
代表项目：怡丰城系列
发展轨迹：在新加坡家喻户晓，终于也要掘金中国，在西安及佛山开业的怡丰城，在上海闵行的怡丰城则被诸多人期待。
痛点：来的有点晚
上海怡丰城（在建）
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TOP13.恒基兆业一直很低调
代表项目：上海名人购物中心
发展轨迹：一直低调发展，扎根一线城市，也拿二三四线城市超低地价的近郊项目。上海的名人购物中心有一定口碑及行业影响力。
苏州目前有住宅项目恒基水漾花城和商业地产：山之塔和相之门。
痛点：抛售物业中，抛的比其他几家慢
上海名人购物中心
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TOP14.南丰香港大财团
代表项目：广州南丰汇、上海南丰城
发展轨迹：香港知名财团，一直保守策略，各种合作，又收购信托，目前项目主要分布在一线城市。
痛点：也来晚了
上海南丰城
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TOP15.金光App港大财团造纸的玩转商业地产
代表项目：上海金光绿庭
发展轨迹：深耕上海三个项目，金光绿庭惊艳亮相。
痛点：纠结上海另两个项目中
上海金光绿庭广场
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TOP16.英特宜家商业地产照样玩的好
代表项目：荟聚
发展轨迹：在中国市场，一向作为家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在酝酿一个新的业态——英特宜家购物中心。瑞典家具巨头，韬光养晦多年，从饱受租赁物业之苦到自持物业做商业地产，无锡、北京、武汉三个项目，足以证明其模式成功，大尺度空间，多停车位，丰富的业态组合，在这里宜家家居只是一个主力店。
无锡宜家家居旁边是英特宜家自己搞的荟聚，苏州宜家旁边却是日本永旺梦乐城！
痛点：项目都长一个样，扩张还慢半拍
北京荟聚购物中心
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TOP17.永旺亲民接地气自营能力强
代表项目：永旺梦乐城
发展轨迹：零售巨头，深耕零售多年，百货起家自营占比高，日式标准化服务，基本功扎实，注重顾客服务。永旺在苏州大手笔规划了三个项目，分别位于吴中、园区和新区，目前已经开业的有吴中永旺和园区永旺。
痛点：转型购物中心晚了一步
苏州永旺梦乐城
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TOP18.侨福去资本化的艺术购物中心
代表项目：北京侨福芳草地
发展轨迹：1995年拿地，2000年开始设计规划，经过反复的修改，到2004年才开始建设。一个项目用10年时间，不用说内地地产大佬，即便是香港新鸿基、太古地产也吃不消，北有“乔福芳草地”，南有“K11”，一起玩艺术不寂寞。
痛点：投资巨大、开发建设周期漫长、只此一家、别无分店
北京侨福芳草地
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集团曾被寄于无限厚望
代表项目：上海尚嘉中心
尚嘉中心发展轨迹：系出名门，奢侈品扎堆效应，靴子楼“名声”在外，LVMH集团旗下近20个品牌首先入驻，其中包括Dior、LV、Fi等。在它们的带动下，Prada集团、开云集团和历峰集团旗下高端品牌也跟风涌入。不久前被卖掉让LV颜面扫地，一只不给力的靴子。
痛点：处在一个尴尬的商圈，奢侈品玩商业地产，败走麦城。
上海尚嘉中心
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TOP20.新光天地王者归来
代表作品：苏州新光天地
发展轨迹：日本三越+台湾新光=新光三越，新光天地的大陆名字叫新光天地，传统百货出身，曾经创造了北京新光天地销售神话，被迫与华联分手，品牌在手，自立门户，2015年6月在苏州开出极具创新意义的第一店，完成了传统百货购物中心化的第一步，接下来通州项目择日可期。
痛点：与华联的合作很不愉快，痛失北京CBD要塞
苏州新光天地
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